2018年樓市下行時(shí)，山東省菏澤市在全國(guó)范圍打響了取消限售令的“第一槍”。
今年農(nóng)歷正月十五剛過，又是山東菏澤，將首套房首付比例降至20%，引起了市場(chǎng)熱議。
這是什么信號(hào)？會(huì)影響到湖南樓市嗎？
（1）“消息屬實(shí)”
今年2月17日，山東菏澤的部分銀行下調(diào)個(gè)人住房貸款首付比例。具體看來，菏澤市部分銀行表示將根據(jù)購(gòu)房者情況調(diào)整不同首付比例，其中“無房無貸”購(gòu)房者的首付比例降至20%。
2月18日，菏澤相關(guān)部門回應(yīng)媒體稱：并未對(duì)首付比例進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，依然執(zhí)行2016年最低20%的首套房首付比例要求。此次調(diào)整是部分銀行根據(jù)自身情況和房貸需求的自主經(jīng)營(yíng)行為。
菏澤樓市政策異動(dòng)的意義在于：在所有的樓市調(diào)控政策中，降低首付比例是力度很大的政策放松。
中信證券研報(bào)觀點(diǎn)認(rèn)為：此次菏澤市調(diào)整個(gè)人住房貸款首付比例，符合政府規(guī)定的首付比例各地浮動(dòng)范圍，屬于因城施策下的局部合理調(diào)整，判斷為銷售下行背景下的“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”應(yīng)對(duì)措施。
而且，有最新消息指出，江西贛州、廣東佛山的一些銀行也將首套房首付比 。
（2）樓市筑底？
眾所周知，全國(guó)樓市2021年進(jìn)入調(diào)整期。
從咱們湖南看，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2021年全省新建商品房銷售面積9188.79萬(wàn)平方米，同比減少2.6%，較上年同期回落6.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住宅銷售面積8316.71萬(wàn)平方米，同比減少2.2%。
全國(guó)一些城市開始優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。株洲、岳陽(yáng)等城市2021年還出臺(tái)措施，要求新房成交價(jià)不能低于備案價(jià)，也被稱為“房?jī)r(jià)限跌令”。
但從市場(chǎng)反應(yīng)看，整體效果還不明顯，購(gòu)房者置業(yè)情緒未見明顯好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)活躍度仍顯不足。
歷史是一面鏡子。有業(yè)內(nèi)人士指出，歷數(shù)“2014年-2015年”的樓市筑底過程，在信貸方面出現(xiàn)了相同的傳導(dǎo)路徑。首先從信貸利率開始，隨后是公積金相關(guān)政策的調(diào)整，最后傳導(dǎo)至商業(yè)貸款——這也難怪，二成首付重現(xiàn)江湖，引發(fā)了廣泛的反應(yīng)。
（3）因城施策
再看咱們湖南樓市，侃財(cái)君以為，對(duì)于形勢(shì)研判不可一概而論，一定要區(qū)分好長(zhǎng)沙和三四線城市。
省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳今年1月召開的2021年度全省房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議，研判今年形勢(shì)稱：
——長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、人口吸引力大，市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)保持增長(zhǎng)。
——部分三四線城市市域人口持續(xù)流出，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)緩慢，產(chǎn)業(yè)支撐不足，住房需求疲軟，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將延續(xù)“以價(jià)換量”，房?jī)r(jià)下行壓力較大。
因城施策，與山東菏澤類似的我省部分三四線城市，是否會(huì)有政策異動(dòng)，值得密切關(guān)注。
但整體健康的長(zhǎng)沙樓市，去化周期保持在良性的8個(gè)月左右，不需要在“二成首付”上做文章。今年2月17日召開的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會(huì)，提出堅(jiān)持“房住不炒”定位，將在“商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”——這也是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的明確要求。
那么，何為“合理住房需求”？如何“更好滿足”？這些內(nèi)容值得期待。從長(zhǎng)沙市場(chǎng)看，順應(yīng)二胎、三胎時(shí)代的市場(chǎng)需求，改善型住房供應(yīng)量明顯增多，大平層（面積集中在160至200平方米左右）備受青睞。
侃財(cái)邦也將第一時(shí)間發(fā)布樓市最新消息。敬請(qǐng)關(guān)注。
作者 陳淦璋
