近日，因?yàn)樯辖凰诠緜?020年年度報(bào)告披露工作中正式引入了直通車制度等多種因素，上交所在官網(wǎng)上披露一組數(shù)據(jù)，涉及公司債券發(fā)行人營(yíng)業(yè)收入、債務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流等多方面的數(shù)據(jù)。
最值得注意的是，上交所重點(diǎn)披露的一組數(shù)據(jù)顯示，2020年受寬松融資環(huán)境影響，發(fā)行人籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流入6.53萬億元，同比上升53.30%，其中城市建設(shè)類企業(yè)籌資活動(dòng)顯著改善，較上年上升37.13%。
事實(shí)上，2020年為應(yīng)對(duì)疫情沖擊，央行加大了逆周期調(diào)節(jié)力度，三次降低存款準(zhǔn)備金率，釋放了1.75萬億元長(zhǎng)期資金。
價(jià)格上，央行還多次下調(diào)政策利率，引導(dǎo)市場(chǎng)利率下調(diào)，尤其是下調(diào)了超額準(zhǔn)備金利率。
因此，即便國(guó)內(nèi)沒有采取類似美國(guó)無限QE的策略，亦能讓國(guó)內(nèi)債券發(fā)行人更容易在市場(chǎng)中找到錢。
但于房地產(chǎn)行業(yè)而言，待遇卻是天差地別。
紅線
上交所披露的數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)是被重點(diǎn)提及的行業(yè)。
除了平均收入較上年上升11.95%、杠桿水平與去年相當(dāng)，資產(chǎn)負(fù)債率平均約75%之外，有關(guān)融資的一組數(shù)據(jù)引人關(guān)注：受“三道紅線”等行業(yè)政策影響，籌資活動(dòng)顯著收縮，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流較上年大幅下滑94.43%。
94.43%，幾乎相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)失去了籌資渠道而來的現(xiàn)金流作為增量資金來源。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在A股典型上市房地產(chǎn)企業(yè)中，如“招保萬金”，在2020年籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~僅金地一家為正流入，達(dá)117.22億元，其他萬科流出325.04億元、保利流出18.78億元、招商流出78.94億元。
實(shí)際上，2020年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，以年中為界，可謂冰火兩重天。
有報(bào)告指出，一季度因疫情影響，以定金、預(yù)收款為代表的其他資金渠道占比下滑，房企通過提升國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金融資規(guī)模及占比來彌補(bǔ)資金缺口。
疊加資金寬松的環(huán)境，讓房地產(chǎn)行業(yè)整體融資水平有所提升。
據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)重點(diǎn)觀察企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，整體房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額1954億元，同比增加118%;龍頭、中型、小型房企籌資凈額分別為631億、1037億、287億元，同比增加113%、110%、165%。
數(shù)據(jù)足見上半年資金對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的寬容，但隨著2020年三季度“三道紅線”政策試點(diǎn)等等，中央及地方針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級(jí)，為房地產(chǎn)融資來了個(gè)急剎車。
融資上的急剎車也并非沒有好處，相比于2019年末，不少房企在2020年末實(shí)現(xiàn)了降檔。
據(jù)華泰證劵報(bào)告，有12家房企實(shí)現(xiàn)新增1項(xiàng)達(dá)標(biāo)指標(biāo)。其中，中國(guó)金茂、佳源集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、龍光集團(tuán)轉(zhuǎn)為綠檔，榮盛發(fā)展、中梁控股、陽光城、雅居樂、金科集團(tuán)由橙檔轉(zhuǎn)為黃檔，中南置地、首開股份由紅檔轉(zhuǎn)入橙檔。
更有如融創(chuàng)中國(guó)、新力地產(chǎn)、融信集團(tuán)、佳兆業(yè)、融僑集團(tuán)等實(shí)現(xiàn)新增兩項(xiàng)達(dá)標(biāo);金輝集團(tuán)新增3項(xiàng)達(dá)標(biāo)指標(biāo)，由紅檔轉(zhuǎn)為綠檔等。
降檔
“三道紅線”出臺(tái)，改寫了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)則。
萬科稱該制度影響并不亞于當(dāng)年的土地招拍掛制度，依靠高杠桿、高負(fù)債、高庫(kù)存實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的模式難以為繼。
招商蛇口董秘劉寧在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)亦表示“三道紅線”政策真正影響的是銷售及拿地，拿地需動(dòng)用自有資金，銷售及回款又約束未來的拿地規(guī)模。
背后隱藏的是融資邏輯改變。
即過去幾年，銷售規(guī)?；蛘咝袠I(yè)排名對(duì)房企融資有重大影響，這也是過去一段時(shí)間房企唯規(guī)模論的主要原因。但隨著融資政策變化，行業(yè)排名不再是唯一，存在財(cái)務(wù)杠桿過高、資金存在違約、財(cái)務(wù)報(bào)表有“注水”嫌疑的房企，將持續(xù)面對(duì)融資環(huán)境的惡化。
從2020年7月開始，房地產(chǎn)工作座談會(huì)表示要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng);到2020年8月住建部、央行增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金監(jiān)測(cè)和融資管理。
再到2020年9月銀保監(jiān)會(huì)表示將繼續(xù)開展30多個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)貸款專項(xiàng)檢查，壓縮對(duì)杠桿率過高、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)過重房企的過度授信等查處力度;以及小額貸款公司貸款不得用于房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)融資等。
直至2020年10月，銀保監(jiān)會(huì)要求繼續(xù)嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模，嚴(yán)禁通過各類形式變相突破監(jiān)管要求，嚴(yán)禁為資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供通道;12月對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比作出規(guī)定等。
房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管越來越嚴(yán)、條款亦越來越多，房企債權(quán)類融資如傳統(tǒng)項(xiàng)目融資(并購(gòu)貸、開發(fā)貸、土地前融)、短期過橋(信用貸款)、承債式資產(chǎn)包、限制性資產(chǎn)打包出售(被監(jiān)管資金、應(yīng)收款)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來收益權(quán)質(zhì)押、境外融資(美元債、境外銀團(tuán)融資)、公開市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化融資(信用債、可轉(zhuǎn)債)基本被納入監(jiān)管。
嚴(yán)格的監(jiān)管，讓房地產(chǎn)企業(yè)不得不將發(fā)展依賴于經(jīng)營(yíng)杠桿。甚至為了能讓“三道紅線”指標(biāo)達(dá)標(biāo)，紛紛采取分拆上市、增發(fā)、引入戰(zhàn)投等股權(quán)類融資，從而實(shí)現(xiàn)負(fù)債下降目的。
現(xiàn)在，上交所披露的房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流較上年大幅下滑94.43%，亦能看出房企面臨的“紅線”挑戰(zhàn)。
