中新經(jīng)緯1月13日電 (董文博)1月13日早間，A股三大指數(shù)震蕩回調(diào)，滬指午盤收跌0.31%報(bào)3586.29點(diǎn)，深成指跌0.84%報(bào)14300.53點(diǎn)，創(chuàng)業(yè)板指跌0.36%報(bào)3125.39點(diǎn)。
盤面上看，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)較為亮眼，申萬一級行業(yè)房地產(chǎn)指數(shù)盤中整體漲逾1%。個(gè)股方面，新華聯(lián)六連板，股價(jià)站上3.64元創(chuàng)歷史新高；大龍地產(chǎn)、濟(jì)南高新漲停，渝開發(fā)、嘉凱城、三房發(fā)展、天保基建等盤中封板。
房地產(chǎn)板塊個(gè)股表現(xiàn) 來源：Wind
并購貸不再計(jì)入“三道紅線”
連日來，房地產(chǎn)并購貸款不再計(jì)入“三道紅線”指標(biāo)備受市場關(guān)注。據(jù)公開報(bào)道，有房企人士證實(shí)，該消息屬實(shí)，多家大中型銀行表示已做好房地產(chǎn)并購貸款等業(yè)務(wù)的額度安排。
所謂“三道紅線”，是監(jiān)管部門在2020年8月針對房地產(chǎn)企業(yè)提出的指標(biāo)，即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。在上述三個(gè)指標(biāo)上，房地產(chǎn)企業(yè)被劃為紅橙黃綠四檔，踩中三項(xiàng)的歸入“紅檔”，踩中兩項(xiàng)的歸入“橙檔”，踩中一項(xiàng)的歸入“黃檔”，三項(xiàng)均未踩中的歸入“綠檔”。
事實(shí)上，并購貸款不再計(jì)入“三道紅線”指標(biāo)這一消息此前已有苗頭。
2021年12月，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，其中明確，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。央行金融市場司司長鄒瀾指出，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購是行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場化手段。
華泰證券認(rèn)為，政策落地有望給優(yōu)質(zhì)央國企負(fù)債端適度“松綁”，緩解出險(xiǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)。而落實(shí)的難點(diǎn)在于，一是優(yōu)質(zhì)收并購項(xiàng)目不足；二是出險(xiǎn)企業(yè)盡調(diào)難度較大，國企需要兼顧收益和社會責(zé)任，如何商定對價(jià)是關(guān)鍵；三是信息披露尺度難把握；四是配套政策還需跟上。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此前部分央企有收購項(xiàng)目的考慮，但是由于“三道紅線”的制約，所以類似收并購方面其實(shí)是有壓力的。所以并購貸款不再計(jì)入“三道紅線”政策進(jìn)一步為當(dāng)前收并購市場帶來利好，實(shí)際上在原有政策基礎(chǔ)上放松，即本身不會影響三道紅線的考核，這樣相關(guān)企業(yè)收并購的動力會增強(qiáng)。
市場反應(yīng)方面，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策勢必加快出險(xiǎn)企業(yè)問題項(xiàng)目的收并購交易。從當(dāng)前一些優(yōu)質(zhì)房企尤其是央企來看，其利用此類政策能夠加快進(jìn)行收并購，具有較好的意義；而從一些問題房企來看，一些資產(chǎn)處置的節(jié)奏會加快，在回籠現(xiàn)金流的同時(shí)也加快債務(wù)的處置，預(yù)計(jì)后續(xù)包括債市和地產(chǎn)股等，都會面臨提振的機(jī)會。
不過，嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，需要說明的是，此類政策不代表“三道紅線”在松綁，只能理解為在實(shí)踐中，為了加快房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的處置，針對此類交易提供了一些變通的方式和手段。
“最壞的時(shí)候即將過去”
對于今年的房地產(chǎn)市場，中信證券研究所副所長、首席FICC分析師明明團(tuán)隊(duì)在最新的研報(bào)中指出，從近期的一系列政策信號和落地效果來看，房地產(chǎn)市場無論是銷售還是投資的環(huán)比低點(diǎn)已經(jīng)來到。
該團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，金融托底政策的迅速實(shí)施，最直接的效果體現(xiàn)在融資端，現(xiàn)金流壓力得到較好的緩解；商品房銷售也開始出現(xiàn)見底的跡象，環(huán)比向上的信號最快可能出現(xiàn)在今年3月份。隨著托底政策開始落地見效，最壞的時(shí)候即將過去，地產(chǎn)銷售有望在一季度末反彈，全年地產(chǎn)投資有望實(shí)現(xiàn)正增長。
中銀國際表示，近期確有看到收并購的邊際放松，但真正發(fā)揮作用仍需要一定的時(shí)間與條件。在政策未正式落地前，行業(yè)在逐步清整過程中將進(jìn)一步推動各類資源向優(yōu)質(zhì)頭部房企聚攏，融資渠道暢通、綜合能力突出的優(yōu)質(zhì)龍頭房企現(xiàn)階段仍享有更高的估值溢價(jià)。從地產(chǎn)基本面來看，隨著Q1銷售底部區(qū)域的到來，基本面將出現(xiàn)回升，投資或在Q2見底并開始改善。
從投資角度看，平安證券認(rèn)為，短期行業(yè)流動性危機(jī)仍未消除，政策博弈空間仍在。東北證券則表示，現(xiàn)階段的逆周期政策調(diào)節(jié)力度稍顯不足，后續(xù)有望看見力度更大的調(diào)節(jié)政策出臺，穩(wěn)健綠檔房企將加速集中。
中銀國際稱，一季度仍是較好的配置窗口期，政策改善預(yù)期仍在加強(qiáng)，政策修復(fù)后的行業(yè)行情值得關(guān)注，屆時(shí)彈性較大的二線房企估值或?qū)⒂兴嵘?/p>
銀河證券同樣指出，目前處于“基本面底”+“政策底”的組合，政策逐步從信貸端過度到需求端，之前壓制估值的關(guān)鍵因素得到緩釋，板塊目前“低估值、低倉位、高股息”的特征具備足夠的安全邊際和彈性，一季度是配置的最佳窗口期。(中新經(jīng)緯APP)
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