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文/子木
(資料圖片)
來源： 子木聊房（本文不代表金融新天地立場）
今天聊聊大家都關(guān)心的話題——
房產(chǎn)增值。
經(jīng)過上一輪地產(chǎn)大周期，房價(jià)普漲時(shí)代已經(jīng)徹底結(jié)束了，買房賺錢淪為低概率事件。
最夸張的暴富模式——拆遷，接近尾聲。
甚至北京日前也公布了，未來只有搬遷，沒有拆遷，那些指望拆遷一夜暴富的人們，只能正蹲在廁所里，抱頭痛哭。
打新呢，早期有限價(jià)紅利，倒掛盤很多，買一套賺一套。
而現(xiàn)在，唯一能打的盤，要么千人搖號，要么已經(jīng)成為權(quán)利尋租的競技場，普通人想打新套現(xiàn)，堪比登天。
最后只剩下了「賭預(yù)期」。
賭預(yù)期就是賭新區(qū)、賭板塊、賭樓盤，隨著時(shí)間推移，規(guī)劃落地，房價(jià)漲幅，獨(dú)樹一幟。
有人肯定會說，除非自家親戚是規(guī)劃局leader，否則怎么能知道一個(gè)板塊未來有確定性發(fā)展？
事實(shí)上，房地產(chǎn)不止有信息差，還有邏輯差。
只要摸透底層規(guī)律，就一定能提高獲勝的概率，搶預(yù)期而不是賭預(yù)期。
比如我最近在研究一個(gè)重要課題——近十年，全國各大城市漲幅最好的小區(qū)，到底有什么共性？
獲得了一些有用的思考，下面分享給大家，好好看，這篇干貨價(jià)值百萬。
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案例的故事點(diǎn)，發(fā)生在華中第一城武漢。
一個(gè)叫做復(fù)地東湖國際的小區(qū)，常年霸榜全市房價(jià)漲幅TOP1，后面簡稱為A。
A共分8期開發(fā)，一期開盤時(shí)間是2008年，開盤價(jià)是5800元/平米，而巔峰期價(jià)格接近6萬+/平米。
不考慮疫情的話，基本上十年翻了十倍。
這意味著，100平米的房子，10年賺了540萬，是多少中產(chǎn)家庭夢寐以求的數(shù)字。
這個(gè)社區(qū)好嗎？也一般。
我花了一下午，從1期逛到8期，給我的感覺是，房子品質(zhì)中規(guī)中矩，園林簡簡單單，外立面土灰色，遠(yuǎn)處看感覺就像是保障房，最多只能歸類為剛改盤，毫不起眼。
復(fù)地東湖國際
但為什么漲幅如此夸張，讓武漢富人趨之若鶩呢？
答案正是——教育。
隔壁的武昌實(shí)驗(yàn)小學(xué)東湖國際校區(qū)，升學(xué)率非常高，是全武漢教育第一梯隊(duì)，人們?yōu)榱俗尯⒆佑幸粋€(gè)好的教育環(huán)境，紛紛爭搶這里的稀有資源。
看到這里，大家肯定會失望，原來是學(xué)區(qū)房啊，漲勢一直都很好，這還用說。
別著急，故事不止如此。
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其實(shí)一開始A并不是學(xué)區(qū)房，一二期開盤在2008年左右，那時(shí)候業(yè)主小孩需要走一段路才能上學(xué)。
直接2014年，政府才把武昌實(shí)驗(yàn)小學(xué)的分校區(qū)規(guī)劃到A隔壁，但這時(shí)候，小區(qū)依然不是學(xué)區(qū)房。
這是因?yàn)?，在人們的常?guī)意識里，分?？隙ú蝗绫静浚瑤熧Y力量差一個(gè)level，再者，本部也只是武漢第二梯隊(duì)，遠(yuǎn)不如武漢小學(xué)、水果湖、長椿街等名校。
人們對新校區(qū)的不信任，促使A的價(jià)格與周邊小區(qū)相差無幾。
5年前，也就是2017年-2018年，A跟同地段的錦繡江南、東湖1號，被看作同類型的盤。
而3公里內(nèi)，產(chǎn)品力更強(qiáng)、商業(yè)更繁榮的豪宅盤，融創(chuàng)中心一號院、萬達(dá)御湖世家，則以3.5-4萬左右的價(jià)格，碾壓A。
但隨著時(shí)間的推移，大家突然發(fā)現(xiàn)不對勁了。
從2018年開始，全武漢啟動大周期，房價(jià)普漲，A則在“跳漲”，房價(jià)翻番，最高成交一度達(dá)到6萬/平米。
后來武漢經(jīng)歷過一波調(diào)控，房價(jià)普跌，但縱使這樣，A的房價(jià)依然維持在5萬每平，其他小區(qū)跌的稀里嘩啦。
最終A排名武昌區(qū)房價(jià)第一梯隊(duì)，比豪宅融創(chuàng)中心一號院高出20%左右。
這場逆襲的根源，就在于A從非學(xué)區(qū)房變成了學(xué)區(qū)房。
有意思的是，老師并沒有產(chǎn)生根本性的作用，重要的是學(xué)生，也就是復(fù)地東湖國際業(yè)主的孩子們，通過學(xué)習(xí)，一路把房價(jià)給考起來了。
一位在漢正街做生意的融創(chuàng)業(yè)主跟我說，2018年的時(shí)候，富人階層看不上A，認(rèn)為這種剛改房，滿足不了他們對品質(zhì)的需求，即使上學(xué)區(qū)，也會直接去水果湖買房讀書。
他自己分別交了兩套房的定金，最后還是選擇了融創(chuàng)，把A退了，短短幾年虧了一輛帕拉梅拉，氣得直跺腳。
在小區(qū)定價(jià)的那一刻，其實(shí)已經(jīng)決定了業(yè)主圈層，但這，反而給了A成為學(xué)區(qū)房的可能性——
因?yàn)槲洳齾^(qū)是武漢的政務(wù)板塊，公務(wù)員扎堆，A的旁邊還是中南醫(yī)院，公務(wù)員和醫(yī)生們的薪資很難買得起豪宅，所以兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)都住進(jìn)了A小區(qū)。
這些人雖然不是權(quán)貴階層，但都是都是通過考學(xué)改變命運(yùn)的群體，他們深知學(xué)習(xí)的重要性，對孩子的教育格外重視。
我采訪了兩位A小區(qū)的兩位業(yè)主，一個(gè)是中南醫(yī)院的醫(yī)生，另一位是大學(xué)老師。
他們說，當(dāng)初也很想買豪宅，誰都想住得好一些，只不過資金有限，但住在A后，發(fā)現(xiàn)鄰居們居然都是相同類型的人。
業(yè)主群里每天討論的都是孩子的學(xué)習(xí)，如何幫助他們、鼓勵(lì)他們提高學(xué)習(xí)成績。
久而久之，孩子們也開始比學(xué)習(xí)、比體育，慢慢的整體的考試成績就上來了……尤其2021年，第一屆畢業(yè)生在初中出成績后，整個(gè)武昌區(qū)都驚呆了——
2021年東湖校區(qū)首屆七年級學(xué)生期末考試，全年級普高率84%，位列全區(qū)第一，各學(xué)科合格率均為100%。
一戰(zhàn)成名后，全武昌的家長開始蜂擁而至，融創(chuàng)中心一號院和萬達(dá)御湖世家，一些豪宅盤的家長，甚至都在賣掉手上的房子，轉(zhuǎn)向A小區(qū)。
最夸張的是，準(zhǔn)備購買老牌頭部學(xué)區(qū)房水果湖的家長，很多也放棄了想法，轉(zhuǎn)向了A。
一個(gè)家長跟我說，城市優(yōu)質(zhì)教育資源是絕對稀缺的，但慢慢地，也會變成權(quán)貴們的角逐場，他們通過關(guān)系和人民幣，把孩子送進(jìn)來讀書，還會送禮給老師。
老師們穿金戴銀，逐漸被這種物質(zhì)文化所侵蝕，而送進(jìn)來的孩子，未必是愛學(xué)習(xí)的，站在城市頂端的權(quán)貴也未必是重視教育的。
久而久之，學(xué)校變成了利益場，家長、老師甚至學(xué)生都在攀比，非常影響學(xué)習(xí)的氛圍。
反而A這種中產(chǎn)階級/公職人群圈層，更為樸實(shí)與純粹，孩子們之間的關(guān)系也更簡單，家長的壓力不會那么大……
故事講到這里，也就結(jié)束了。
通過這個(gè)案例，我們會產(chǎn)生很多的思考：
影響房價(jià)升值潛力有很多因素，商圈、商業(yè)、學(xué)校、交通、醫(yī)院……但最重要的一定是教育。
只要高考制度一日不變，這個(gè)價(jià)值點(diǎn)就不會被改變。
很多人說，未來教育會平均的。
的確，這幾年政策在千方百計(jì)地打擊學(xué)區(qū)房，而且我認(rèn)為這種政策的戰(zhàn)略思考角度，也是完全正確的。
但我們一定要看結(jié)果，而非過程。
這幾年全國打擊最嚴(yán)重的就是北京。
然而你會發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年打掉的房價(jià)，現(xiàn)在都漲回來了，尤其今年年后，北京海淀區(qū)學(xué)區(qū)房領(lǐng)跑全城，甚至將朝陽的次新房遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。
亦莊也因?yàn)榻逃贫鹊淖兓瑔蝹€(gè)板塊房價(jià)漲幅近5年全市第一。
上海，巔峰期達(dá)到20萬/平米房價(jià)的老破小，被打到百萬價(jià)格之后，現(xiàn)在帶看量又迅速拉漲，房價(jià)又開始回暖上行。
還有廣州、南京、成都、武漢、杭州……學(xué)區(qū)房都在灰燼中重燃。
學(xué)區(qū)房邏輯為何如此穩(wěn)固？
是因?yàn)椋?strong>決定學(xué)區(qū)房的并不是師資，而是生源。
優(yōu)質(zhì)生源的背后是圈層，是高素質(zhì)的家長，以及日夜積累的家庭教育和學(xué)習(xí)氛圍，這是學(xué)校永遠(yuǎn)無法取代的。
后續(xù)家長為了追逐教育資源和優(yōu)質(zhì)圈層，又會加速聚攏，形成一次接一次的浪波，推升學(xué)區(qū)房價(jià)值。
所以用平均師資的方法打擊學(xué)區(qū)房，沒有任何作用，因?yàn)橄路诺竭吘壈鍓K的優(yōu)秀教師，很難用自己的力量扭轉(zhuǎn)生源之間的差距。
所以我們大體得出了一個(gè)鏈路——?如何找到未來漲幅很好的房產(chǎn)？
1、緊盯學(xué)校規(guī)劃，師資不能決定學(xué)區(qū)的天花板，但可以決定學(xué)區(qū)的地平線。
2、更要關(guān)注樓盤的業(yè)主結(jié)構(gòu)。教師、醫(yī)生、公務(wù)員等公職人員優(yōu)先，之后是高新技術(shù)企業(yè)。參考北京海淀，985、211等精英家長，幾年時(shí)間就可以把非學(xué)區(qū)考成學(xué)區(qū)，最后變成全區(qū)學(xué)區(qū)房。
3、繼續(xù)往前推，房子盡量買在機(jī)構(gòu)旁邊，或者大型企業(yè)群的附近。
4、學(xué)區(qū)房是相對的，并非絕對的，如果買不起頭部，那也有腰部和尾部，每個(gè)區(qū)都有“相對學(xué)區(qū)房”，盡量往學(xué)校資源上面靠攏。
5、拋開過程，其實(shí)可以簡單的總結(jié)為，學(xué)生就是最大的房價(jià)增長力，如果你所在的小區(qū)很一般，那你要更多地響應(yīng)家長們，主動重視教育體系。
今天先講到這里，接下來我會繼續(xù)分享我的研究成果，讓大家找到房產(chǎn)增值的底層邏輯。
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